面包比面粉还便宜!楼价首度“跌穿”地价,地王被套惨了

2018-11-23 16:37:55   来源:悦己noble   
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文:凯风

来源:国民经略 (guominjinglve)

潮水退后,才知道谁在裸泳。

在楼市里,地价向来是房价的先行指标。地价上行,房价自然要水涨船高。

然而,这个规律最近被打破了。

01

大割肉:楼价首度 " 跌穿 " 地价

近日,厦门翔安金茂悦对外开售,特价房源单价仅为2.8 万元 / 平方米。就在去年 7 月,这块地被金茂拿下时,楼面价就高达2.94 万元 / 平方米。

房价比地价还低,在这一轮楼市周期可谓第一次出现。

房价比地价,每平方米低了 1400 元,这不只是亏损那么简单,简直比大割肉还要夸张。

要知道,开发商拍地时,楼面价只是土地成本,如果加上建筑安装成本、人力成本、销售成本以及债务成本,房价高过地价 50% 方能回本。

换句话说,2.94 万的楼面价,起码要卖到 4 万左右,方能回本。

这一楼盘最大的问题在于,在其拍地的 2017 年,恰好是楼市一路向上的行情;而在楼盘入市的 2018 年,市场已经发生翻天覆地的变化。

作为全国房价最高城市之一,厦门房价在今年上半年就率先进行调整。根据链家数据,厦门二手房挂牌均价从最高 4.99 万元下跌到 4.2 万元,跌幅超过 15%。在部分外围区域,跌幅甚至超过 20%。

正是在这种背景下,万科在厦门率先开启大幅降价促销,这一次,地王们的促销力度更甚于以往。

开发商宁可割肉也要卖房,可见现金流压力是多么大。

普通地王尚且如此,当年地价笑傲江湖的顶尖地王们,命运恐怕更加叵测。

02

楼市悲歌:地王被套

厦门不是孤例,地王的遭遇也不是独此一家。

2016 年是地王大年,这一年最为瞩目的城市当属南京。

据媒体梳理报道,2016 年,在全国总价地王中南京数量最多,包揽了当年全国总价地王前十中的一半。

这其中,最高的当属葛洲坝。2016 年 4 月,葛洲坝以 45213 元 / 平方米的楼面价,竞得南京单价地王。按照市场价格计算,该楼盘售价超过 6 万方能回本。

两年后,该地块尚未上市。而南京河西区域的新房限价仅为 4.5 万元左右如果限价不能突破,该楼盘必然面临上市巨亏的局面。即便限价能够突破,在目前的楼市行情下,能否回本,仍旧悬念重重。

其实,早在 2017 年年底,南京就爆出地王停工的消息。

这家名为 " 京奥港未来墅 " 的楼盘,在 2016 年拿地时楼面价为 2.23 万元。2017 年 9 月,首批楼盘上市,开盘均价为 25884 元,处于亏本状态。

销售不佳、债务压身,2017 年底,该项目彻底停工。直到今年 6 月,才被另一家房企收购,直到现在还没开盘消息。

时间进入 2018 年底,地王们的境地,没有任何改善,反而不断向下加速。

据《中国房地产报》报道,数十个即将入市的地王项目集体陷入 " 入市即亏 " 的尴尬局面。

外有持续的楼市调控,内有房价调整年的市场压力,地王们面临生死关头:一上市就得亏损割肉,不上市资金链就难以维系。

03

市场转凉:地价回到两年前

对于地王们来说,房价下行不是唯一的考验,土地市场更是全面转凉。

根据易居研究院发布的数据,

今年 10 月,40 个城市土地成交均价为 4323 元 / 平方米,环比下跌 0.2%,同比下跌 23.7%。

 

从溢价率来看,与两年前动辄 100% 以上的溢价率,如今的土地溢价几乎可以忽略不计。

10 月,40 城市土地成交溢价率 13.1%,与 9 月相比下降 2 个百分点,与去年同期相比下降 19.5 个百分点。

土地出让金,更是首度由涨转跌。

1-10 月,40 个城市土地出让金累计收入 18019 亿元,同比减少 0.5%,2016 年初以来同比首次转负。

换句话说,如今地价已经明显低于去年同期,甚至部分城市已经回到 2016 年的水平。现在一些房企拍下的地,楼面价未必有两年前的地王们高。

由此不难明白,为何万科一边高喊 " 活下去 ",一边大肆抄底、拍地。

这个关头,地价便宜了,但大多数房企受困于高杠杆和高债务,不仅没法进场拍地,而且面临被大房企收割的命运。

04

割肉魔咒

在楼市里,地王具有风向标的意义。

楼市上行期,地王是房价上涨的催化剂。地王一响,黄金万两。周边房价一夜飙升,市场无不欢欣鼓舞,似乎地价真能决定房价一样。

楼市下行期,在最高点位挺身而入的地王们,则面临作茧自缚的命运。在 2008 年,地王退地,一度成为热门新闻。这一次,地王们已经陷入 "上市不上市都难堪" 的局面。

到底是地价决定房价,还是房价决定地价,其实一清二楚。

由此可见,即便是在市场中叱咤风云的开发商们,也难免受到羊群效应的情绪驱动,对 " 大城市房价不会跌 " 的神话深信不疑,为一时的房价上涨势头所迷惑,不断加高杠杆推高债务。

 

如今,楼市又到了洗牌期。

当初那些受惠于狂热加杠杆的房企,将要迎来新的命运。当初那些 " 地王 " 们,谁能熬过寒冬,谁有资格 " 拖下去 ",谁才会有春天可言。

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